Copropriétés : le plan pluriannuel de travaux devient obligatoire

Le plan pluriannuel de travaux est obligatoire dès 2023 dans les copropriétés de plus de 200 lots, et à compter du 1er janvier 2024 pour les syndicats de copropriétaires comprenant un nombre de lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces compris entre cinquante et un et deux cents.

Plan Pluriannuel de Travaux

Le plan pluriannuel de travaux a été mis en place par la loi ALUR.
L’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis n’avait pas repris le dispositif.
Celui-ci a été réintroduit à la faveur de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, dite « loi Climat et résilience », sous un format différent de celui que nous connaissions.

Rappelons que le nouveau dispositif repose sur l’élaboration d’un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) et sur le Fonds de Travaux :

• • Le Plan Pluriannuel de Travaux

– Il est obligatoire pour les immeubles de plus de 15 ans et est actualisé tous les 10 ans.
Le projet de plan est établi sur la base d’une analyse du bâti et des équipements de l’immeuble ainsi que du DPE et, le cas échéant, à partir du DTG, si ce dernier a été réalisé. Il comprend : la liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d’économies d’énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre, une estimation du niveau de performance que les travaux listés permettraient d’atteindre ; une estimation de leur coût et une proposition d’échéancier des travaux nécessaires dans les 10 ans à venir.
En l’absence de besoin de travaux mentionné au DTG au cours des 10 années qui suivent son élaboration, le syndicat est dispensé de l’obligation d’élaborer un projet de PPT.

– Le syndic est tenu d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale les modalités d’élaboration du projet de PPT votées à la majorité simple.

– L’adoption du PPT : le projet élaboré est présenté à la première assemblée qui suit son élaboration. Son adoption en tout ou en partie relève d’un vote à la majorité absolue. Si le PPT n’est pas adopté, le syndic doit inscrire à chaque assemblée annuelle approuvant les comptes, la question de l’approbation du PPT ou s’il a été adopté, les décisions de mise en œuvre de l’échéancier des travaux.

– Information en cas de mutation de lots de copropriété : l’article L. 721-2 du CCH est modifié pour intégrer le PPT ou son projet, lorsqu’ils ont été élaborés, parmi les documents devant être annexés à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente.

• • Le Fonds de travaux

Il est réformé (art.14-2-1 Loi de 1965)

– Mise en place obligatoire : le syndicat de copropriétaires doit mettre en place le fonds de travaux à l’issue d’une période de 10 ans (et non plus 5 ans) suivant la date de livraison de l’immeuble.

– Son montant : le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par chaque copropriétaire sur la base des tantièmes prévus par le règlement de copropriété.

– Toutefois une disposition nouvelle :

« Lorsque l’assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1. À défaut d’adoption d’un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1 ».

– Une suspension de la cotisation est possible par un vote de l’assemblée générale en l’absence de PPT adopté dès lors que le montant du fonds de travaux atteint un montant qui excède celui du budget prévisionnel annuel ou encore si un plan a été adopté et que le montant du fonds excède 50 % du montant des travaux prévus par le PPT.

– Stipulation en cas de vente de lots : les sommes versées au titre du fonds de travaux ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat des copropriétaires lors de la cession d’un lot mais confirmation pour la pratique notariale que « L’acquéreur peut consentir à verser au vendeur un montant équivalent à ces sommes en sus du prix de vente du lot. »