Le diagnostic de performance énergétique (DPE) évolue pour les petites surfaces
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) évolue à partir du 1er juillet pour les logements dont la surface est inférieure ou égale à 40m2. Plus précisément, le mode de calcul de l’étiquette énergie (allant de « A » pour les logements les plus performants à « G » pour les logements les plus énergivores) est modifié, permettant de faire sortir de la catégorie de « passoires énergétiques » un certain nombre de ces petites surfaces.
Ainsi, les DPE qui ont été réalisés entre le 1er juillet 2021 et le 1er juillet 2024 sur des logements de cette taille pourront faire l’objet d’un document qui atteste de la nouvelle étiquette du DPE. En l’absence de nouvelle attestation, le DPE produit initialement restera valable. Cette étiquette est à télécharger sur le site de l’Agence de la Transition écologique (Ademe).
Propriétaires : pensez à signaler les changements d’occupation de vos biens immobiliers
| Communication de La Direction générale des Finances publiques
Propriétaire de logements et de dépendances (cave, garage, parking, etc.), vous devez déclarer les changements d’occupation de ces biens sur le site impots.gouv.fr. Si aucun changement d’occupant n’est intervenu depuis votre dernière déclaration, vous n’avez aucune nouvelle démarche à effectuer. Si un changement de la situation d’occupation de votre bien (logement devenu vacant ou nouvellement loué, changement de locataire, occupation à titre professionnel…) est intervenu en 2023 ou depuis votre dernière déclaration, vous devez le déclarer dès que possible depuis le service en ligne « Gérer mes biens immobiliers » disponible dans votre espace professionnel sur impots.gouv.fr. Au préalable, il est nécessaire que vous ayez créé votre espace professionnel et adhéré au service « Gérer mes biens immobiliers ». Pourquoi déclarer la situation d’occupation de mes logements ? Cette déclaration permet à la DGFiP de savoir si vous occupez ce bien, s’il est vacant ou, s’il est loué, de connaître l’identité des personnes qui figurent sur le bail de location, et ainsi de déterminer si le local doit être exonéré de taxe d’habitation ou imposé à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires ou à la taxe sur les locaux vacants. Quelles informations déclarer ? Vous devez nous indiquer pour chacun de vos biens les changements d’occupation intervenus en 2023. Il peut s’agir :
Les locaux annexes (parking, garage, cave) doivent être déclarés avec le logement dont ils dépendent. Les données d’occupation connues de l’administration fiscale sont pré-remplies dans le formulaire de déclaration en ligne disponible dans votre espace professionnel sur le site impots.gouv.fr, rubrique « Biens immobiliers ». En cas de changement de situation par rapport aux informations indiquées, il convient de mettre une date de fin à l’ancienne situation d’occupation, et de déclarer le cas échéant le nouvel occupant ou la vacance du local. Vous ne trouvez pas la réponse à votre situation ? Vous avez besoin d’assistance pour effectuer votre déclaration ? Nos agents sont à votre écoute au 0 809 401 401 (service gratuit + prix d’un appel), du lundi au vendredi de 8h30 à 19h. Pour toutes les questions d’ordre technique concernant votre démarche en ligne, il est possible de contacter le service d’assistance aux téléprocédures :
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Quelles charges locatives pouvez-vous récupérer auprès de votre locataire ?
Quelles charges locatives pouvez-vous récupérer auprès de votre locataire ?
En tant que propriétaire-bailleur, vous pouvez récupérer une partie des charges sur le bien loué auprès de votre locataire. Quelles sont les dépenses concernées ? Comment ça marche ? On fait le point.
Quelles sont les charges récupérables auprès du locataire ?
Les charges qui peuvent être imputées au locataire sont les charges dites locatives ou récupérables.
En location vide comme en location meublée (logements meublés dont les baux ont été signés depuis le 27 mars 2014, à moins que le contrat n’y fasse référence avant cette date.), la liste de ces charges est fixée par décret.
Les dépenses ne figurant pas dans cette liste ne peuvent donc pas être imputées au locataire.
Les charges récupérables se répartissent en trois grandes catégories de dépenses :
- les dépenses des services liées au logement et à l’usage de l’immeuble,
- les frais d’entretien courant et de petites réparations dans les parties communes de l’immeuble,
- les taxes locatives.
Plus concrètement, voici les principales charges récupérables :
Ascenseurs et monte-charge
Il est possible de facturer au locataire les frais liés à l’électricité ainsi que ceux liés au contrat d’entretien de l’ascenseur (vérification réglementaire, fourniture de produits ou de petits matériaux d’entretien, menues réparations de la cabine, des paliers et des fusibles).
Eau froide, eau chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes
Certaines dépenses relatives à la consommation d’eau et au chauffage sont récupérables. Sont notamment concernées :
- l’eau froide et chaude des locataires,
- l’eau nécessaire à l’entretien courant des parties communes, y compris la station d’épuration,
- l’eau nécessaire à l’entretien courant des espaces extérieurs,
- les produits nécessaires à l’exploitation, à l’entretien et au traitement de l’eau,
- la fourniture d’énergie quelle que soit sa nature,
- les frais d’entretien courant et de menues réparations des équipements de production d’eau chaude ou de chauffage,
- les frais de location d’entretien et l’exploitation des compteurs généraux et individuels.
Installations individuelles
Les dépenses à la charge du locataire concernent essentiellement le chauffage et la production d’eau chaude ainsi que la distribution d’eau dans les parties privatives.
Entretien des parties communes intérieures
Le propriétaire peut se faire rembourser par son locataire certains frais engagés pour l’entretien des parties communes. Il en est ainsi du coût :
- de l’électricité,
- de la fourniture de produits d’entretien (par exemple : balais et petit matériel),
- de l’entretien de la minuterie, des tapis, de vide-ordures,
- de la réparation des appareils d’entretien de propreté tels que l’aspirateur,
- des frais de personnel d’entretien.
Espaces verts
Les dépenses relatives à l’entretien et à l’exploitation des espaces extérieurs (voies de circulation, aires de stationnement, abords et espaces verts, aires et équipements de jeux) peuvent être demandées au locataire. Il s’agit notamment :
- des opérations de coupe, désherbage, sarclage, ratissage, nettoyage et arrosage,
- de l’achat des produits de jardinage (engrais, graines, fleurs, plants, plantes de remplacement à l’exception de celles utilisées pour la réfection des massifs, haies, produits bactéricides et insecticides).
Salaires de l’employé d’immeuble ou du concierge
S’il s’agit d’un employé d’immeuble (non logé sur place), le salaire versé ainsi que les charges sociales et fiscales qui y sont liées, sont récupérables en totalité par le propriétaire.
S’il s’agit d’un gardien ou d’un concierge (logé sur place, avec un logement de fonction), le salaire versé et les charges sociales et fiscales qui y sont liées sont récupérables par le propriétaire à hauteur de :
- 75 % de leur montant, si le gardien assure le nettoyage des parties communes et sort les containers de poubelles,
- 40 % de leur montant, s’il n’assure que l’une ou l’autre de ces deux tâches.
Taxes et redevances
Il est possible de demander au locataire le remboursement des taxes et redevances suivantes :
- la taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères. Cette taxe figure sur l’avis de taxe foncière.
- la redevance d’assainissement.
Consultez la liste exhaustive de toutes les charges récupérables
Comment régulariser les charges locatives ?
Il existe deux manières de régulariser les charges de votre locataire :
- par le versement d’une provision mensuelle ou trimestrielle, avec une régularisation annuelle,
- par forfait, dans le cas d’une location meublée notamment. Dans ce cas, le montant du forfait est inscrit dans le bail.
La provision sur charges
Si le logement est loué vide, le locataire paie chaque mois ou chaque trimestre une provision sur charges en même temps que son loyer.
Le montant de cette provision est calculé en fonction des chiffres arrêtés lors de la précédente régularisation de charges ou du budget prévisionnel si le logement est en copropriété.
La provision payée par le locataire est régularisée chaque année en fonction des dépenses réelles (voir point suivant).
Si le logement est loué meublé, le locataire paie soit une provision sur charges comme pour les logements loués vides ou des charges forfaitaires au propriétaire, calculées en fonction de l’indice de référence des loyers.
La régularisation annuelle
Le propriétaire doit adresser à son locataire un décompte des charges un mois avant la régularisation annuelle des charges locatives.
Le décompte de charges doit répondre à plusieurs obligations :
- chaque poste de dépense doit être renseigné,
- les charges dont sont redevables propriétaire et locataire doivent être distinguées,
- le décompte de charge doit préciser le mode de répartition entre les locataires, si le logement est situé dans un immeuble collectif.
Ce document doit permettre au locataire de vérifier que les charges qui lui sont réclamées lui sont bien imputables et de comprendre les variations susceptibles de se produire d’une année sur l’autre.
De plus, depuis le 25 octobre 2020, lorsque l’immeuble est équipé d’une installation centrale de chauffage, de froid ou d’eau chaude sanitaire et muni des dispositifs d’individualisation des frais télé-relevables, le bailleur doit transmettre au locataire une évaluation de la consommation de chaleur, de froid et d’eau chaude sanitaire de son local privatif.
Le décompte des charges permet de calculer le différentiel entre la provision déjà versée par le locataire et les dépenses effectives engagées par le propriétaire pendant l’année.
Le propriétaire peut demander un complément de charges, si la provision est inférieure au montant exact des charges locatives. Dans le cas contraire, le propriétaire doit reverser le trop-perçu à son locataire.
Régularisation : des délais à respecter
- À compter de l’envoi du décompte des charges, toutes les pièces justificatives (factures, contrat d’entretien…) doivent être tenues pendant six mois à disposition du locataire.
- Le propriétaire dispose de trois ans pour procéder à la régularisation des charges locatives.
- Si le propriétaire n’a pas procédé à la régularisation annuelle des charges dans l’année suivant leur exigibilité, le locataire pourra exiger un paiement échelonné sur 12 mois du complément de charges qui lui est réclamé.
Logement meublé : pas de régularisation en cas de forfait de charges
Dans le cas d’une location meublée ou d’une colocation, vous pouvez également opter pour un forfait mensuel de charges. S’il s’agit d’un bail mobilité en revanche, le forfait de charges s’applique nécessairement.
Les charges locatives figurant dans le contrat de bail sous forme de forfait n’ont pas à être régularisées. Il n’est donc pas possible de réclamer de complément au locataire si la somme versée est inférieure aux dépenses réelles.
Le montant du forfait peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer.
https://www.economie.gouv.fr/particuliers/proprietaire-bailleur-charges-recuperables-locataire?eml-publisher=hubscore&eml-name=Emailing-es-29-[BI_362_20240409]-20240409&eml-mediaplan=[https://www.economie.gouv.fr/particuliers/proprietaire-bailleur-charges-recuperables-locataire]#
Enquête
Copropriétés : le plan pluriannuel de travaux devient obligatoire
Le plan pluriannuel de travaux est obligatoire dès 2023 dans les copropriétés de plus de 200 lots, et à compter du 1er janvier 2024 pour les syndicats de copropriétaires comprenant un nombre de lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces compris entre cinquante et un et deux cents.
Plan Pluriannuel de Travaux
Le plan pluriannuel de travaux a été mis en place par la loi ALUR.
L’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis n’avait pas repris le dispositif.
Celui-ci a été réintroduit à la faveur de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, dite « loi Climat et résilience », sous un format différent de celui que nous connaissions.
Rappelons que le nouveau dispositif repose sur l’élaboration d’un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) et sur le Fonds de Travaux :
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Le Plan Pluriannuel de Travaux
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– Il est obligatoire pour les immeubles de plus de 15 ans et est actualisé tous les 10 ans.
Le projet de plan est établi sur la base d’une analyse du bâti et des équipements de l’immeuble ainsi que du DPE et, le cas échéant, à partir du DTG, si ce dernier a été réalisé. Il comprend : la liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d’économies d’énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre, une estimation du niveau de performance que les travaux listés permettraient d’atteindre ; une estimation de leur coût et une proposition d’échéancier des travaux nécessaires dans les 10 ans à venir.
En l’absence de besoin de travaux mentionné au DTG au cours des 10 années qui suivent son élaboration, le syndicat est dispensé de l’obligation d’élaborer un projet de PPT.
– Le syndic est tenu d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale les modalités d’élaboration du projet de PPT votées à la majorité simple.
– L’adoption du PPT : le projet élaboré est présenté à la première assemblée qui suit son élaboration. Son adoption en tout ou en partie relève d’un vote à la majorité absolue. Si le PPT n’est pas adopté, le syndic doit inscrire à chaque assemblée annuelle approuvant les comptes, la question de l’approbation du PPT ou s’il a été adopté, les décisions de mise en œuvre de l’échéancier des travaux.
– Information en cas de mutation de lots de copropriété : l’article L. 721-2 du CCH est modifié pour intégrer le PPT ou son projet, lorsqu’ils ont été élaborés, parmi les documents devant être annexés à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente.
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Le Fonds de travaux
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Il est réformé (art.14-2-1 Loi de 1965)
– Mise en place obligatoire : le syndicat de copropriétaires doit mettre en place le fonds de travaux à l’issue d’une période de 10 ans (et non plus 5 ans) suivant la date de livraison de l’immeuble.
– Son montant : le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par chaque copropriétaire sur la base des tantièmes prévus par le règlement de copropriété.
– Toutefois une disposition nouvelle :
« Lorsque l’assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1. À défaut d’adoption d’un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1 ».
– Une suspension de la cotisation est possible par un vote de l’assemblée générale en l’absence de PPT adopté dès lors que le montant du fonds de travaux atteint un montant qui excède celui du budget prévisionnel annuel ou encore si un plan a été adopté et que le montant du fonds excède 50 % du montant des travaux prévus par le PPT.
– Stipulation en cas de vente de lots : les sommes versées au titre du fonds de travaux ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat des copropriétaires lors de la cession d’un lot mais confirmation pour la pratique notariale que « L’acquéreur peut consentir à verser au vendeur un montant équivalent à ces sommes en sus du prix de vente du lot. »
Mise à jour du 21 décembre 2023 :
Ces nouvelles dispositions entrent en vigueur :
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- le 1er janvier 2023, pour les syndicats de copropriétaires comprenant plus de deux cents lots;
- le 1er janvier 2024, pour les copropriétés entre 51 et 200 lots.
Par exception, les nouvelles dispositions de l’article L. 721-2 du CCH (information des acquéreurs en cas de mutation de lot de copropriété) seront applicables avec un décalage d’une année.
Ainsi, elles n’entrent en vigueur :
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- que le 1er janvier 2024 pour les syndicats de copropriétaires comprenant plus de deux cents lots. A compter de cette date, l’article L. 721-2 du CCH est modifié pour intégrer le PPT ou son projet, lorsqu’ils ont été élaborés, parmi les documents devant être annexés à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente lorsque le syndicat des copropriétaires comprend plus de deux cents lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces ;
- que le 1er janvier 2025 pour les copropriétés entre cinquante et un et deux cents lots.
sources : Conseil supérieur du notariat – 2023
Bonne année !
PERMIS DE DIVISER
PERMIS DE DIVISER
Déjà en vigueur sur plusieurs autres Communes de l’Agglomération du Boulonnais (Boulogne-sur-Mer, Le Portel, Outreau, Saint Martin les Boulogne), le permis de diviser l’est sur l’ensemble du territoire de la Commune de Wimereux depuis le jeudi 2 novembre 2023.
Ce permis est nécessaire pour la création d’un ou plusieurs logements dans un immeuble existant.
Ainsi, tout propriétaire d’une maison ou d’un immeuble souhaitant diviser son bien pour créer un ou plusieurs logements supplémentaires, devra disposer d’un permis de diviser, ceci même lorsqu’une autorisation d’urbanisme n’est pas nécessaire.
La demande est à déposer en Mairie. Le permis sera délivré par la Communauté d’agglomération du Boulonnais si les futurs logements respectent les conditions de sécurité et de salubrité.
Pour plus de renseignements, vous pouvez vous adresser à la CAB par mail (permisdediviser@agglo-boulonnais.fr) ou Soliha (opérateur mandaté par la CAB au 03.21.30.83.23).
Un guide pratique du permis de diviser et les documents à fournir sont téléchargeable à l’adresse suivante https://www.agglo-boulonnais.fr/a-votre-service/habitat/permis-de-diviser
Vente de biens personnels : faut-il déclarer ces revenus ?
Il vous est arrivé récemment de vendre vos biens personnels lors de vides greniers, d’une vente aux enchères ou sur des applications dédiées ? Dans certains cas, vous avez l’obligation de déclarer les revenus tirés de cette activité. Vous pouvez également être redevable de cotisations sociales et de la TVA, à partir de certains seuils.
Nouvelle obligation de déclaration pour les propriétaires d’un bien immobilier en 2023
https://www.service-public.fr/particuliers/actualites/A16336
Tous les propriétaires sont soumis à une nouvelle obligation déclarative en 2023. À partir du 1er janvier et jusqu’au 30 juin 2023 inclus, tous les propriétaires de biens immobiliers à usage d’habitation, particuliers et entreprises, doivent déclarer l’occupation de leurs logements sur l’espace « Gérer mes biens immobiliers » du site impots.gouv.fr. Les explications avec Service-Public.fr.
La taxe d’habitation est supprimée pour les résidences principales à partir de 2023. Afin de déterminer précisément les propriétaires encore redevables de la taxe d’habitation (résidence secondaire, logement locatif) ou de la taxe sur les logements vacants, la Direction générale des finances publiques (DGFiP) demande à tous les propriétaires d’une résidence principale, secondaire ou d’un logement loué, d’effectuer une déclaration supplémentaire à l’administration fiscale avant le 1er juillet 2023. Cette nouvelle déclaration d’occupation des logements à effectuer par les propriétaires est prévue par la loi de finances pour 2020.
D’après la DGFIP, 34 millions de propriétaires sont concernés pour 73 millions de locaux à usage d’habitation en France.
Qui est concerné ?
Cette obligation déclarative concerne tous les propriétaires, particuliers et entreprises, de biens immobiliers à usage d’habitation :
- propriétaire indivis ;
- usufruitiers ;
- sociétés civiles immobilières (SCI).
Comment effectuer la déclaration de ses biens immobiliers ?
Tous les propriétaires, particuliers ou personnes morales, d’une résidence principale, secondaire, d’un bien locatif ou vacant, doivent pour chacun de leurs locaux, indiquer à quel titre ils les occupent et, s’ils ne les occupent pas eux-mêmes, déclarer l’identité des occupants et la période d’occupation à compter du 1er janvier 2023.
Cette déclaration est à réaliser en ligne, sur le service en ligne « Gérer mes biens immobiliers » à partir de votre espace personnel ou professionnel du site impots.gouv.fr impérativement avant le 1er juillet 2023.
Pour ce faire, connectez-vous à votre espace personnel ou professionnel sur le site impots.gouv avec votre numéro fiscal et votre mot de passe et allez dans l’onglet « Biens immobiliers » pour effectuer pour chacun de vos biens une déclaration d’occupation (résidence principale, résidence secondaire, local loué, local occupé à titre gratuit, local vacant) et de loyer mensuel (facultatif).
Consultez les informations qui sont à déclarer via le nouveau service en ligne « Gérer mes biens immobiliers ».
Pour faciliter cette nouvelle démarche déclarative, les données d’occupation connues des services fiscaux seront pré-affichées.
Par la suite, seul un changement de situation nécessitera une nouvelle déclaration.
À savoir : En cas de non-déclaration, d’erreur, d’omission ou de déclaration incomplète, une amende d’un montant forfaitaire de 150 € par local pourra être appliquée.
À noter : En cas de question ou de difficulté pour effectuer la déclaration, vous pouvez contacter :
- le numéro d’assistance des usagers particuliers au 0 809 401 401 (numéro non surtaxé) ;
- le service des impôts, via la messagerie sécurisée, (choisissez le formulaire « J’ai une question sur le service Biens immobiliers » ou via les coordonnées figurant dans la rubrique « Contact et RDV ».